在商务地产占比下滑之外，该领域内如物业租赁、物业经营等收入表现也不甚乐观。2018年半年报数据显示，商务地产如物业租赁、物业经营的营业成本增速，较其营业收入大幅提升。同时，该领域内的毛利率也分别下降1.4%、0.15%。

易居中心总监严跃进向蓝鲸房产表示，商务地产具有开发周期长，回款利润慢的问题，对于金融街来说，类似数据下滑比较明显，其实是和具体项目的操盘有关。其可售项目其实不多，所以往往可售项目入市的时候业绩容易成长。但如果短期内没有可售项目，单纯靠租金等，业绩容易波动。

踏错节奏遭“高价地”拖累 住宅营造能力低下

事实上，对于依靠商务地乐动平台务的艰难前景，金融街也不是没有预料。金融街在2014年中报表示，因公司的发展定位所致，未来的扩展区域将是一线城市和1.5线城市，至于二线城市暂不考虑进入。也由此，金融街正式开展了其发展史的第二次转型，大力开发住宅业务领域。

但住宅开发市场和商务地产市场的运作逻辑又不同，习惯于拿城市核心区位的金融街，把这一逻辑也运用到了住宅市场中。在住宅业务领域，金融街将自己定位于打造高端住宅，在各个城市黄金地段拿地的策略，却使其住宅业务屡屡受挫。

蓝鲸房产梳理发现，自2014年之后，金融街开始加大住宅地产比重，并向广州、上海等北京以外的重点城市大量跑马圈地。

2018年上半年，金融街在北京、天津、成都、武汉、重庆、廊坊、常熟、遵化等城市通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取12个项目，新增项目权益投资额87.1亿元，新增权益建筑面积176.3万平米。

但在调控政策下，金融街的这一布局策略却又一次踩中了限购雷区。根据中国指数研究院数据，2018年上半年，金融街所进入的北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、苏州等城市商品房销售面积同比平均降幅为13.7%；商品房销售金额同比平均降幅为7.9%，公司所进入城市销售下滑明显。

为了大力发展住宅业务，金融街拿核心地区“高价地”的策略，也为自身业绩埋下了隐形炸弹。金融街入手的多宗地块总价和单价溢价较高，如上海火车站北广场三宗地块的溢价率超过50%，广州海珠区石岗路地块的溢价更是高达85%。

2014年，金融街开发的广州番禺区地王项目融穗澜湾开盘售价最高到2.5万元/平方米。但据媒体统计数据显示，该项目平均售价约在2万元/平方米，与1.14万元/平方米的起始楼面地价相较，利润空间并不大；2015年7月，金融街首次进沪拿地便以88.15亿元夺下上海火车站北广场以北地块，问鼎上海2015年度单幅地块总价地王。2017年8月，金融街以最高限价11.75亿元竞得佛山三水新城轻轨站北侧一宗商住地，折合楼面价8090元/平方米，刷新三水最高楼面价记录。

上篇：

下篇：