位于静安区的九龙仓静安壹号市场预期为15万元/平方米，而根据安居客数据，项目开盘价格降至12.9万元/平方米。身处上海市中心的翠湖天地隽秀,预期价格为16万元/平方米，最后开盘价定在12.8万元/平方米。预期10万元/平方米的宝华城市之星目前的价格在9万元/平方米左右。除此之外，为了争取预售证，更多的豪宅项目都制定了低于市场预期的价格。

上海二手豪宅市场价格也出现了小幅下降，幅度维持在100万元左右。上海某豪宅经纪人告诉时代周报记者：“上海每个小区都有一两套降价的房子，但是大幅度降价的比较少，例如，恒温恒湿恒氧的科技住宅，总价在2800万–3500万元之间，比之前优惠了100万元。”

而另一位豪宅中介向时代周报记者推荐了新天地板块的一套183平方米的三房，“目前这套房屋总价在2380万元，而最高峰这个户型的房子大概在2500万元左右成交。”

降价的浪潮同样席卷到了广州。“现在是入手豪宅的最好时机。总价在1500万元以上的别墅可以便宜300万–400万元左右。”广州一位豪宅经纪人向时代周报记者表示，现在豪宅的市场价格比2016年最高峰时便宜20%左右。

市场预期改变

与2016年豪宅市场的火爆形成鲜明对比，目前市场已经从沸点降到冰点。

短短两年时间，为何会发生如此变化？明源地产研究院主编艾振强认为，豪宅市场的降温是由多重因素导致的。“首先，之前市场火爆，开发商对未来预计过于乐观，导致库存较大；其次，去杠杆背景下，信贷紧缩导致改善型需求减弱；除此之外，豪宅的投资价值变得没那么明朗，如潜在涨幅小，出手难，税费还高等。最后，不少所谓豪宅是伪豪宅，未来的增值空间没那么大，而豪宅增值速度赶不上刚需盘的案例比比皆是。”

“这和楼市低迷有关系，因为豪宅市场都是非刚需的，客户大多是多次改善住房者或者投资客，每次国家在进行楼市调控政策的时候，豪宅市场都是首当其冲受到影响。“地产经济学家邓浩志表示，楼市调整中，投资性需求肯定是最先萎缩的，而刚需的用户的需求通常会比较坚挺。

上海资深(中国)官方网站评论员宋会雍也表示认同：“豪宅属于投资客的重仓区，其降温的原因在于2018年楼市投资预期发生了很大改变。”

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，豪宅保值功能强，但流动性差，在去年后半年楼市走向低迷的时候，有价无市自然成为主基调。

显然，一系列调控政策的生效和国内富豪阶层的动摇，促成了2018年的“豪宅变局”。 而当变化发生，豪宅还是好的保值产品吗？ 在中国豪宅研究院院长朱晓红看来，豪宅有完整的体系价值，在建筑不变的前提下，小环境，大环境优化则加分，劣化则减分。价格随着价值走，体系价值要素变化决定房价高低。放在一定的时间维度里，豪宅的保值与增值能力毋庸置疑。

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