即使割肉也不代表能成交，部分项目甚至面临无法成交的窘况。在保税区、横琴等区域，受到商用物业不能作为住宅使用的整改禁令影响，不少以前主打“商住两用”的商业项目纷纷选择闭门谢客，或者采取更为低调的销售方式。还有业内人士透露，部分项目面临大规模整改，连样板间等都不能出现独立厕所，即使有项目已经获得预售证等，都被迫把隔层重新打掉……“整个商用公寓市场几乎死掉”，有人如此评论。

斗门楼市投资客大增

虽然市场回暖还为时尚早，但受到多个因素的影响，斗门近日楼市成交数据亮眼，在金湾销售走低的时候，斗门在此前公布的网签数据中，也是成交排名靠前的那一个。南都记者走访发现，这与斗门的人才政策放松有关。有销售人员称，只需要1年社保即可购房，可以在缴纳房款后等一年社保缴纳完毕即可过户。但在实际操作中，还有中介表示，现在不需要社保，只需要通过人才证明即可购房，还称一定能成功操作。

同样是放宽购房门槛，金湾由于区内房价偏高、后续网签速度缓慢等原因，目前从网签数据来看不及斗门。而斗门方面则并未在网签上有所限制，有人称几乎是秒过，这与目前斗门的库存偏高有关系。合富研究院分析师梁文灿告诉南都记者，目前斗门网签速度可谓全市最快，金湾的项目则受价格的影响而很难过会，“斗门库存量目前依旧偏高，这或许与政府极力去库存有一定关系”，他表示。

此外，他还透露，由于原本销售不错的商用项目遭受打压，成交几乎忽略不计，加上斗门部分项目急于消化存货，开出较高的销售佣金，使得不少二级甚至三级渠道商纷纷涌去斗门卖房。这样的情况下，原本在禁令下依靠本地刚需和改善购房者消化的斗门，近期成为了冉冉升起的销售新星，促使这一转变的是不受限制的投资客。

梁文灿表示，监控中的斗门楼盘已经有不少是珠海本地刚需客和外地投资客对半分，比例各为一半，甚至在海伦堡·湖心里等楼盘中，最大的外地投资客与本地刚需客比例为6：4。“这也是为什么部分楼盘原本从毛坯发售改变为带装修发售”，他表示如湖心里这一项目，原本为了降低总价，从带装修发售改为1.35万元/平方米的毛坯价发售，对于部分无法承受高总价的刚需购房者来说无疑更容易上车，但在市场客群逻辑发生变化后，该项目又从毛坯价变为带装修价1.5万-1.6万元/平方米发售，这也能侧面反映客群的变化。

但他表示，目前虽然个盘出现一些回暖的迹象，但对于整个珠海楼市来说，全面回暖还是为时尚早，不少高价地皮依旧面临较大的销售压力，只能用时间换空间。除了楼价外，他认为刚需应该更注重利率的变化，以及政策层面的变化。“暂时除了斗门外，其他区域尤其是市区的限制依旧非常多，短期暂未见到放松的可能”，他表示。

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